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In questi giorni si è fatto un gran parlare della riforma del catasto inserita nel più vasto progetto di riforma fiscale contenuto nel disegno di legge delega approvato dal governo Draghi in settimana. Quali sono le novità davvero rilevanti e quale impatto avranno sulla tassazione degli immobili?
Innanzitutto, è bene ricordare che attualmente il valore degli immobili che viene utilizzato per calcolare le principali imposte viene determinato prevalentemente sulla base della rendita catastale. In pratica, nella maggior parte dei casi, per quantificare le imposte su un’abitazione quali IMU, l’IRPEF, le imposte sui trasferimenti degli immobili o quelle di donazione e successione è necessario ricavare questo importante valore. Nel caso di immobili censiti ed accatastati, è possibile trovare la rendita catastale sull’atto di acquisto della casa e/o sulla visura catastale. La rendita catastale, rivalutata per specifici coefficienti dipendenti dalla categoria di appartenenza del bene immobile, dà origine al cosiddetto valore catastale. Tale valore spesso differisce notevolmente dal valore di mercato dell’immobile, per cui può accadere che un immobile di pregio nel centro storico di una grande città possa finire per avere valori catastali inferiori ad un moderno immobile di categoria economica in periferia.
Cosa prevede la riforma del catasto?
L’articolo 7 del disegno di legge delega per la revisione del sistema fiscale, lungo meno di una paginetta e questa volta scritto in un italiano comprensibile e senza numerosi rimandi ad altre norme (chi è interessato può trovarlo facilmente in rete) persegue due obiettivi principali:
- l’introduzione di modifiche normative e operative dirette ad: a) assicurare l’emersione di immobili e terreni non accatastati (individuando quelli abusivi o quelli non abusivi, ma non accatastati); b) l’individuazione degli immobili accatastati, ma per consistenze o destinazioni d’uso non corrispondenti a quelle reali (ad esempio terreni edificabili accatastati come agricoli, o abitazioni i cui vani non corrispondono a quelli effettivi);
- attribuire, entro il 1° gennaio 2026, a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il suo valore patrimoniale di mercato, che andrà periodicamente aggiornato.
Al termine dell’articolo in esame, si specifica peraltro che “le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.” (si è riportato tra virgolette il testo del progetto di legge).
A ben vedere, il tanto discusso processo di riforma del catasto, al momento si propone di raggiungere due obiettivi semplici e forse anche banali: individuare gli immobili “fantasma” non ancora accatasti o quelli accatastati con consistenze e/o categorie non corrispondenti al vero; affiancare entro il 2026 alle rendite catastali anche i valori di mercato (al momento solo a fini statistici in quando si prevede espressamente che tali valori, almeno per quanto riguarda la specifica legge delega, NON potranno essere utilizzati per la determinazione dei tributi).
Dunque, almeno per ora e per questo disegno di legge delega, il peso fiscale sugli immobili non aumenterà. Dal 2026 poi si vedrà e sarà oggetto di future scelte politiche. È però sottolineato dalla quasi totalità degli esperti che l’attuale determinazione del valore degli immobili ai fini fiscali porta ad enormi ed irragionevoli distorsioni che andrebbero eliminate per rendere più efficiente ed equo il sistema fiscale: così come è irragionevole far pagare più tasse a chi guadagna dimeno, allo stesso modo la tassazione degli immobili dovrebbe essere proporzionale al loro valore. È altrettanto evidente che un cambiamento dei valori che preveda un loro aumento deve essere affiancato da un generale abbassamento delle aliquote e che, anche mantenendo il gettito complessivo invariato, vi sarà chi finirà per pagare di meno e chi di più (nella speranza che il riequilibrio coincida con una maggiore equità).
Al momento, chi volesse già avere un assaggio di come potrebbero essere i futuri valori catastali può consultare gli indici OMI. Omi è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare ed è uno strumento che utilizza l’Agenzia delle Entrate al fine di accertare e rettificare il valore degli immobili dichiarato dai contribuenti. Gli indici OMI individuano le quotazioni immobiliari per ogni zona territoriale omogenea di ciascun comune, rilevando il valore a metro quadro con un intervallo minimo/massimo, sia dei valori di mercato che di locazione, per tipologia immobiliare e stato di conservazione.
Chi fosse curioso e volesse andare a vedere come funzionano gli indici OMI per capire a che punto sono i lavori in corso può andare qui https://www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm Buona lettura!
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