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In Italia ancora oggi la casa, nonostante i forti incrementi di tassazione alla quale è stata assoggettata negli ultimi decenni, rappresenta una delle principali forme di investimento. Le imposte da versare quando si acquista casa dipendono da vari fattori: sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “privato” o da un’impresa; sono di importo inferiore quando si acquista la “prima casa”. Recentemente sono state introdotte delle ulteriori agevolazioni per gli acquirenti con età inferiore ai 36 anni. Andiamo per ordine e facciamo chiarezza su quali sono le imposte, a quanto ammontano e quali sono le agevolazioni possibili, quelle che riguardano tutti e quelle relative ai giovani acquirenti di immobili.
Le imposte relative all’acquisto di un immobile sono quattro:
· l’imposta di registro, legata alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dell’atto di compravendita;
· l’imposta catastale, legata alle volture catastali per il trasferimento di immobili;
· l’imposta ipotecaria, legata alla richiesta della trascrizione degli atti formali della compravendita dell’immobile;
· l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto), alla quale sono assoggettate solo le compravendite nelle quali il venditore è un’impresa e la cessione non è esente IVA (il caso più frequente è quello di vendite effettuate dalle imprese costruttrici entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione).
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione di Iva, l’operazione è assoggettata all’imposta di registro del 9% (che è ridotta al 2% nel caso di agevolazioni “prima casa”). In questi casi le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro ciascuna.
Se la vendita è soggetta ad Iva, l’aliquota applicabile è pari al 10% (al 22% per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Quando si hanno i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’aliquota Iva è ridotta al 4%. In tutti questi casi le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna.
La tabella che segue può rappresentare un valido aiuto nello schematizzare quanto appena detto:
Qual è il valore di riferimento sul quale calcolare le imposte? Per le cessioni dei fabbricati ad uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante – di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato. Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.
Nel caso in cui per acquistare l’immobile si faccia ricorso, come spesso accade, ad un mutuo, lo stesso è soggetto ad imposta sostitutiva pari al 2% dell’ammontare del finanziamento erogato, che si riduce allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
Le agevolazioni prima casa under 36
Con il recente decreto c.d. “Sostegni-bis”, è stato previsto che gli acquirenti di età inferiore ai 36 anni e con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui possono beneficiare dell’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale nel caso dell’acquisto della “prima casa” (ad eccezione di quelle di lusso).
Nel caso in cui la compravendita sia assoggettata ad Iva, l’acquirente under 36 beneficia di un credito d’imposta di importo pari all’Iva versata in relazione all’acquisto, oltre alla esenzione dalle imposte di registro e ipo-catastali. Il credito d’imposta può essere utilizzato: in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente all’acquisto; in compensazione ai sensi del DLgs.241/1997. La novità riguarda gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del decreto) e fino al 30 giugno 2022. Inoltre, la norma ha previsto anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo del finanziamento destinato alla prima casa.
A quanto ammonta il risparmio effettivo? Ipotizzando l’acquisto di un immobile del valore commerciale di 180.000 euro, un mutuo di 120.000 euro ed un valore catastale di 80.000 euro, le agevolazioni finirebbero per oscillare fra i 2.000 euro in caso di esenzione dall’Iva fino a circa 8.000 euro nel caso di assoggettamento ad Iva (ma in questo caso sotto forma di credito di imposta). Si tratta, dunque, di un’opportunità interessante per favorire l’acquisto della prima casa delle giovani coppie.
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