Contrarre un mutuo: come scegliere le caratteristiche ideali

Il livello storicamente basso dei tassi di interesse ha reso particolarmente conveniente contrarre un mutuo, soprattutto nel caso in cui esso sia finalizzato all’acquisto di un immobile. È allora utile chiedersi quali siano le condizioni per ottenere un mutuo e l’importo che è opportuno richiedere.

Innanzitutto, occorre ricordare che un mutuo di fatto è un prestito, generalmente a titolo oneroso, ovvero a fronte di tale prestito occorre restituire oltre al capitale degli interessi. La forma più diffusa di mutuo è quella di tipo ipotecario. In questi casi il richiedente generalmente riceve da una banca un finanziamento a medio-lungo termine di durata variabile fra i 10 ed i 30 anni per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile e si impegna a restituire tale somma in rate periodiche nel corso del tempo. Il mutuo è chiamato ipotecario poiché la regolare restituzione del danaro prestato è garantita da ipoteca su un immobile (generalmente quello che si è acquistato, costruito o ristrutturato). Una volta definito il contratto di mutuo, cerchiamo di rispondere alla domanda più frequente: quale importo è possibile e/o conviene chiedere in prestito?

Ovviamente non si può rispondere in maniera univoca a questa domanda, ma è possibile individuare i principali parametri sulla base dei quali effettuare una scelta. L’importo da richiedere dipende essenzialmente da tre fattori: il valore della casa che si intende acquistare, la rata che si ritiene di voler/poter sostenere, la convenienza economica legata al livello dei tassi e delle spese da sostenere. Andiamo per ordine.

Valore della casa. È evidente che quanto maggiore è il valore dell’immobile che si intende acquistare e minore il capitale a disposizione, tanto maggiore sarà l’importo del mutuo da richiedere. Generalmente le banche non concedono mutui di importo superiore all’80% del valore dell’immobile da acquistare, stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto di fiducia del mutuante. In alcuni casi esiste anche la possibilità di superare l’80% del valore dell’immobile con condizioni generalmente meno favorevoli.

Rata che voglio/posso sostenere. Al crescere dell’importo del mutuo cresce ovviamente, a parità di durata, l’ammontare della rata di rimborso del prestito. Una delle opzioni per mantenere la rata a livelli più contenuti consiste nell’allungare la durata del prestito, ma non sempre tale opzione è conveniente determinando un aggravio in termini di interessi. In linea di massima è opportuno fissare un importo della rata compatibile con i redditi prodotti. Le banche per valutare la capacità di rimborso solitamente sottraggono dal reddito dichiarato dai richiedenti la rata del futuro mutuo e verificano se il reddito che residua è sufficiente per condurre una vita dignitosa in base al numero dei componenti familiari (famiglie più numerose hanno bisogno di redditi maggiori per sopravvivere). Il mio consiglio è di mettere in conto anche una piccola capacità di risparmio, in modo da poter accumulare mensilmente un capitale per far fronte ad eventuali imprevisti. Facciamo un esempio: una famiglia di 4 persone con un reddito di 2.500 euro non dovrebbe superare 600/700 euro di rata mensile, in modo da preservare un reddito minimo disponibile per far fronte alle spese familiari (ad esempio per 1600/1700 euro) e mantenere una piccola capacità di risparmio di 100/200 euro. Oggi una rata di 600 euro è compatibile con un mutuo di circa 100.000 euro a 15 anni, di 130.000 euro a 20 anni o di 155.000 a 25 anni. Se tali importi, sommati al capitale disponibile, non dovessero essere sufficienti ad acquistare l’immobile desiderato, non resta che ridimensionare i propri obiettivi di spesa o posticipare l’acquisto per risparmiare ed accantonare un capitale più consistente.

Valutazione di convenienza economica. In una fase di bassi tassi come quella attuale, può essere opportuno sfruttare la possibilità di contrarre mutui a tassi assai contenuti per l’importo maggiore possibile, a patto che il prestito sia compatibile con la propria capacità di rimborso. Anche avendo a disposizione una parte consistente di capitale per acquistare un immobile, potrebbe essere opportuno chiedere un prestito di importo più rilevante del minimo necessario. Ad esempio, chi disponesse di 150.000 euro per acquistare un immobile di 200.000, potrebbe avere convenienza a non limitarsi ad un mutuo di 50.000 euro, ma indebitarsi ad esempio per 100.000 euro (se compatibile con i propri redditi) conservando una quota di capitale a disposizione per investimenti di medio-lungo termine o per futuri acquisti (ad esempio un’automobile nei 12-24 mesi successivi) che se finanziati con altre forme di prestito potrebbero essere ben più onerosi. Peraltro, i mutui hanno alcuni costi fissi che sono spesso indipendenti dall’importo richiesto: le spese di istruttoria, quelle di perizia o i costi notarili tendono a variare solo lievemente in base all’importo del mutuo: allora perché non “diluirli” richiedendo un importo maggiore? Per contro, occorre ricordare che un rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e valore dell’immobile (il c.d. LTV) troppo alto (generalmente superiore al 70%) o rate di un mutuo che dovessero pesare molto sul reddito familiare, tendono a far salire la rischiosità dell’operazione per la banca e contestualmente a far crescere il costo del finanziamento per il mutuatario, riducendone la convenienza.

Il grafico sopra cerca di schematizzare, “incrociandoli”, i parametri di scelta che condizionano la convenienza di un mutuo. Tassi bassi, durate contenute, redditi elevati ed un LTV (rapporto fra importo del mutuo e valore dell’immobile) contenuto rendono convenienti mutui di importo più elevato. Al contrario, tassi alti, durate elevate, redditi bassi ed un LTV elevato tendono ad incrementare la rischiosità dell’operazione per la banca che poi si ripercuote su un livello di interesse più elevato. Pertanto, è fondamentale confrontarsi con il proprio consulente per verificare, in base al capitale disponibile, ai propri redditi e agli obiettivi di spesa futuri quale sia l’ammontare del finanziamento che garantisce equilibrio fra sostenibilità del finanziamento e convenienza economica. Scegliere il mutuo ideale va ben oltre la scelta della tipologia del tasso!